A crise sanitária causada pela pandemia do Covid-19 acarretou
instabilidade econômica e diversos dilemas às relações contratuais,
notadamente em face das alterações de indicadores econômicos e de índices de inflação. Nesse sentido, tem-se a alta do tradicional índice de reajuste anual em contratos de prestações sucessivas: o IGP – M (Índice geral de Preços –
Mercado), com alta de 31,10% nos últimos 12 meses.

Dentre as modalidades de contratos que comumente adotam o
IGP-M como fator de reajuste, destacam-se os contratos de locação e de
financiamento para compra de imóveis, ocasionando preocupação às Partes de
elevado aumento nas prestações assumidas.

Em primeiro lugar, importante ressaltar que, apesar do costumeiro
uso do índice no setor imobiliário, a alta do IGP-M não necessariamente possui relação direta com as relações de locação e de compra e venda de imóveis. Isso porque o IGP-M é composto por três outros índices: (i) Índice de Preços ao Produtor Amplo – IPA; (ii) Índice de Preços ao Consumidor – IPC; e (iii) Índice Nacional de Custo de Construção – INCC, que representam 60%, 30% e 10% da composição do índice, respectivamente. Sendo assim, o IGP-M sofre interferências de diversos segmentos econômicos, como preço das commodities e alta do dólar.

Em face da substancial alta do índice, bem como do cenário de
instabilidade econômica e suspensão de algumas atividades empresariais,
tornaram-se habituais as ações judiciais de revisão contratual, objetivando
rever a cláusula de reajuste sob o fundamento de ter havido onerosidade
excessiva ao contratante.

De fato, o Código Civil de 2002 prevê os institutos do caso fortuito
e da força maior (art. 392), além da teoria da imprevisão e respectiva resolução
contratual por onerosidade excessiva (art. 478). Igualmente, a Lei de Locações
prevê mecanismos para o locatário buscar a revisão contratual, tornando
possível o pleito judicial da revisão do índice de reajuste das prestações.

Ocorre que o tema é bastante polêmico entre os juristas e no
próprio Poder Judiciário, não havendo posição pacífica sobre o tema. Nesse
interim, há algumas decisões judiciais favoráveis e outras desfavoráveis às
mudanças dos índices de correção dos aluguéis. O TJ-RS, por exemplo, deferiu
liminar favorável a lojistas de três shoppings de Porto Alegre, determinando a
mudança do índice utilizado. Todavia, posteriormente, o desembargador relator do caso – Érgio Roque Menine, proferiu decisão desfavorável aos lojistas. Já em

São Paulo, o TJSP determinou a mudança do índice, sendo substituído pelo
IPCA; segundo a juíza Maria Lúcia Pizzoti, a correção feita pelo IPCA, frente a
situação que se encontra o Brasil, se faz mais condizente, seja pelo valor da
moeda ou poder de compra nacionais.

Prezando-se sempre pela boa-fé e pela manutenção de uma boa
relação negocial, parece-nos que a solução mais adequada tende a ser uma
renegociação entre as partes contratantes. Caso haja um consenso, há
possibilidade de substituição do índice do IGP – M por outro que seja mais
próximo à inflação constatada no cotidiano – como, por exemplo, o IPCA.

O acordo extrajudicial poderia estabelecer, por exemplo, uma
mudança provisória em virtude do contexto nacional; já com previsão de
restabelecimento do ajuste original após reestabelecida as condições normais
em que as partes outrora firmaram o contrato.

Caso frustrada a tentativa de acordo extrajudicial, eventual pleito
judicial de revisão contratual deve ser acompanhado de comprovação das
alegações, demonstrando o desequilíbrio contratual advindo de evento
imprevisível e extraordinário, com consequente onerosidade excessiva à parte.

O Escritório Mendes Antunes está à disposição para maiores
esclarecimentos sobre o assunto, reiterando a confiança nos meios adequados
de resolução de conflitos. Ao que nos parece, o melhor caminho é preservar a
autonomia negocial, buscando o benefício mútuo entre as partes, com soluções consensuais e devidamente amparadas juridicamente. Não se descarta, todavia, a viabilidade de ações revisionais, de modo a reestabelecer o equilíbrio contratual quando necessário